Carta Urbana
Una propiedad declarada patrimonio arquitectónico o ubicada en zona protegida, implicaba hasta ahora una limitación económica para su dueño, que no podía demoler ni edificar en altura, pero debía continuar con su mantenimiento.
La Municipalidad acaba de crear el programa Impulso Urbano, que modifica radicalmente esa lógica, a través de la venta de potencial constructivo. Lo que antes era una traba inmobiliaria, ahora es una gran oportunidad.
Para contextualizar el alcance del programa, hay que tener en cuenta que las normativas urbanas asignan a cada terreno una capacidad máxima de construcción o superficie edificable; se denomina FOT (Factor de Ocupación Total ). Es un coeficiente que determina el máximo de metros cuadrados que se puede construir. Hay un FOT público y uno privado.
En el caso de una vivienda con alguna de las tres categorías de protección patrimonial vigentes, las normas prohíben al dueño construir hacia arriba con la finalidad de preservar la fisonomía arquitectónica. Esa capacidad de edificación que no se puede utilizar, es el potencial constructivo.
El Código de Planeamiento Urbano Ambiental-CPUA-(Ordenanza 16.486) incluye su parte tercera, los Instrumentos de Desarrollo Urbano Sustentable, y detalla luego los Instrumentos de Uso del Suelo, para ser aplicado en planes, programas y proyectos.
Los Instrumentos de Uso del Suelo son: Captura de Valorización del Suelo; Contribución por Mejoras; Suelo Creado; Transferencia de Potencial Constructivo; Proyectos Estratégicos; Convenios Urbanísticos; Zonificación Inclusiva y Fondo de Desarrollo Urbanístico.
El programa piloto Impulso Urbano, tendrá una vigencia de 12 meses, prorrogable por otro período igual. En la práctica busca que el dueño de una casa que está en una zona patrimonialmente protegida, que no puede demoler, ni edificar en altura, pueda vender sus "metros cuadrados aéreos no construidos”, a un constructor que puede hacer un edificio más alto, en otra zona de la ciudad, que actúa como zona receptora.
El mecanismo prevé que el constructor o desarrollador, podrá hacer más pisos de los que la norma estándar permite, y el dueño de la casa obtiene los fondos para refaccionar, restaurar y mantener su propiedad.
Circuito
El decreto 413 que crea el programa Impulso Urbano, contiene un anexo en el que se establece una delimitación territorial, el procedimiento administrativo de la operación y distingue inmuebles emisores e inmuebles receptores.
Los inmuebles emisores (los que venden el potencial constructivo) están ubicados en los distritos AC1, AC2, AC3 (Área Centro); incluye a los inmuebles catalogados en distrito AC4 y los inmuebles catalogados, situados en otros distritos del Área Urbana, que están incorporados en el Anexo 8 del CPUA y en el Plan Regulador del Área Centro (PRAC).
Los inmuebles receptores están ubicados en zonas urbanas donde la ciudad busca crecer e intensificar el uso residencial. Esos distritos están identificados en el Código de Planeamiento Urbano Ambiental, como RM1, RM2, CC1, CC3, CC4 y CC6. (RM=Residencial Mixto-CC= Corredor de Centralidad).
(*) La imagen que encabeza esta nota refiere la delimitación de los distritos receptores, tiene finalidad ilustrativa, está tomada de la documentación que acompaña al decreto, de allí su falta de nitidez.
Compromiso de obra
Para acceder a la venta del potencial, el propietario (emisor) debe asumir el compromiso formal de ejecutar obras de reparación, restauración, conservación o revitalización en el inmueble e intervenciones en el espacio público (veredas, arbolado, iluminación).
El comprador (receptor) recibe una autorización municipal para mayor edificabilidad (FOT público). Además, el decreto establece que las unidades derivadas de esta mayor superficie no serán sujetas al requerimiento obligatorio de cocheras o estacionamiento vehicular.
Fiscalización y registro
El decreto incluye un circuito técnico de cinco pasos; por el primero, el dueño del inmueble ubicado en la zona protegida debe solicitar un Certificado de Preservación. En ese trámite, la Comisión de Preservación del Patrimonio Arquitectónico y Urbanístico de Salta (CoPAUPS) debe realizar una inspección y dictaminar la superficie exacta factible de ser transferida y el plan de obras obligatorias que el dueño deberá realizar.
El desarrollador inmobiliario, por su parte, debe solicitar la factibilidad para aplicar mayor superficie en su terreno receptor. La Coordinación de Planificación Territorial de la Municipalidad, debe evaluar el impacto urbano de la futura construcción y emite el certificado.
Un tercer paso es la Evaluación de Equivalencias y Transacción, por el cual la Municipalidad aplica un factor de equivalencia (económico y urbanístico) para modular la relación entre los metros céntricos cedidos y los metros a construir en la periferia. Además, fiscaliza que el monto económico acordado entre las partes no se desvíe más de un 20% respecto de los valores oficiales de referencia del suelo.
Con los certificados aprobados, las partes firman el acuerdo mediante escritura pública. Luego, la secretaría de Hacienda municipal debe emitir emite el Título de Transferencia de Potencial Constructivo (TPC). Ese instrumento tendrá carácter de título ejecutivo, con obligaciones legales para ambas partes.
Finalmente, el título se inscribe en el Registro Municipal de Transferencia de Potencial Constructivo,creado en el ámbito de la Escribanía municipal, y se comunicará a la dirección General de Inmuebles de la provincia para anotarlo en la cédula parcelaria del catastro emisor.
Control, sanciones y renovación
El programa contempla cláusulas de control. Si el dueño del inmueble de la zona emisora, cobra la transferencia pero no ejecuta las obras de restauración fijadas en el Certificado de Preservación dentro del plazo otorgado, la Municipalidad lo intimará e iniciará acciones judiciales directas. Del mismo modo, si el desarrollador (receptor) edifica más metros de los que compró de forma legal, se le aplicarán las sanciones fijadas en el Código de Edificación.
Por último, el decreto establece que los inmuebles céntricos protegidos que hayan cumplido con sus obras de restauración, podrán renovar la transferencia de potencial constructivo en el futuro, gestionando un nuevo certificado ante la CoPAUPS, para financiar posteriores mantenimientos del patrimonio arquitectónico de la ciudad .
